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业委会难题出在哪(法治进行时)

文章作者:www.cqlvyu.com 上传时间:2019-08-01

当前,像老旧小区加装电梯这样的维护改造需求日益紧迫,但不少地方公共维修资金的“沉睡”现象仍较为普遍。对此,草案二审稿在完善公共维修资金使用的表决程序上,降低了通过这一事项的表决要求,将草案应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意,修改为“双过半数”同意。同时草案中还增加规定:紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可依法申请使用维修资金。

面对当下小区物业管理出现的诸多现实问题,此次民法典的编纂,也成为从法律上对当前业委会制度予以进一步完善的契机。对此,在对民法典物权法(草案)二审稿的审议中,不少全国人大常委会委员、全国人大代表也都提出各自意见。

“现实中一些地方出现了业主大会、业主委员会成立难、议事程序难以推动等问题,导致物权法所规定的一些业主权利难以得到真正落实。因此,这次草案中加强居委会的指导,有利于解决这些问题。”中国人民大学常务副校长、法学院教授王利明表示。

住宅小区管理是城市治理的重要组成部分,住得是否安心关涉千家万户,而目前正在编纂中的民法典,更是让这个话题的讨论受到越来越多关注。今年4月20日,民法典物权编(草案)二审稿被提请第十三届全国人大常委会审议,该草案在表决规则、业主投诉等制度上都出现了重大变化,引发社会热议。那么,业委会在未来的制度设计上,立法又该如何作为呢?

现实中,解聘和选聘物业公司往往会成为许多小区管理中最为头疼的问题。

“业委会成员大多是兼职,各自有着自己的本职工作,对物业管理并不熟悉。”安徽大学社区发展研究中心主任吴猛表示,不少业主凭借着一腔热血进了业委会,却发现业委会开展工作需要与物业、开发商、政府以及业主打交道,想干好非常困难,一开始的热情往往很快就被现实浇灭。“在实际运作中,有的选择了退却,有的疏于工作,有的甚至不管不问,使得业委会空有其名。”吴猛说。

既有“成立难”,也有“监管难”

近年来,群众普遍反映业主大会、业主委员会成立难、公共维修资金使用难,特别是物业管理不规范、业主维权难等问题,屡屡成为不少矛盾纠纷的源头。

据了解,现实中“成立难”的背后存在着多重因素。首先,开发商选择的前期物业是业委会成立的“天然障碍”。对于前期物业来说,只有业主大会才具有解除合同的权利,单个业主或基层政府都无权解约,因此前期物业自然不愿意看到业委会成立并召开业主大会。其次,业委会的工作“只有奉献没有回报”,也使其面临不少“尴尬”。由于一旦成为业委会的成员,处理小区事务就要花费巨大的时间、精力,有时候甚至还会遭遇物业的打击报复,致使很多人不愿意做小区业委会成立的牵头人。